¿Cuándo la inscripción registral no sirve? La prescripción adquisitiva contra el titular registral a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2014

Por Castor Villar González y Sergio Berenguer Pascual. Abogados de Díaz-Bastien & Truan Abogados

Recientemente se ha publicado la sentencia de 21 de enero de 2014 dictada por la Sección 1ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo donde se dirime bajo qué normas, Ley Hipotecaria o Código Civil (en adelante, LH y CC respectivamente), operaría la prescripción adquisitiva contra tabulas de un usucapiente en perjuicio de un tercero hipotecario.

La sentencia ha puesto fin a una discusión jurídica que venía manteniendo un importante sector doctrinal respecto a la vigencia y aplicabilidad del art. 1949 CC en relación con el art. 36 LH, cuyas redacciones parecían incompatibles respecto a la prescripción adquisitiva ordinaria, resolviéndose ahora definitivamente la disputa conforme a que el art. 1949 CC debe entenderse tácitamente derogado.

Para comprender el núcleo de la cuestión relativa a la prescripción adquisitiva contra tabulas suscitada en la mencionada sentencia es necesario presentar brevemente cuáles son los presupuestos de hecho de cada uno de estas disposiciones.

Pues bien, el supuesto de hecho del art. 1949 CC se circunscribe a dar solución a hipotéticos casos de prescripción adquisitiva ordinaria en situaciones de: 1) dos inscripciones de títulos que causen una doble inmatriculación; 2) una inscripción registral de un título sin que concurran las exigencias del art. 34 LH, y por tanto quedarían excluidos los privilegios otorgados por el Derecho al tercero hipotecario.

En cambio, el supuesto regulado en el art. 36.1 LH ofrece una acción eficaz para el usucapiente, ya sea ordinario o extraordinario, que no ha inscrito aún su título (el que sea) en el registro al tiempo de la inscripción registral lograda por un tercero hipotecario, independientemente de que la usucapión esté consumada o esté en vías de consumarse.

En definitiva, el art. 36.1 LH no prevé la solución de un supuesto de doble inscripción sino que ofrece una vía para que el usucapiente (consumado o en vías de hacerlo) pueda accionar frente al tercero hipotecario y, por el mecanismo del art. 36.1 LH, remover de la inscripción registral al tercero hipotecario (art. 34 LH) y lograr que se inscriba el título del usucapiente siempre y cuando, evidentemente, se cumpla el marco normativo de la prescripción previsto en la legislación civil pura.

Sentado lo anterior es el momento para describir con mayor detalle el grueso de la cuestión.

• SUCINTO ANÁLISIS DE LA NORMATIVA EN APARENTE CONTROVERSIA

Según la Ley Hipotecaria se podrán inscribir en el Registro los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Y si bien, aunque todos estos títulos gozan de la posibilidad de ser inscritos, no todos disfrutan de la protección privilegiada prevista en el art. 34 LH, en cuyo tenor se dispone lo siguiente: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”; esto es, sensu contrario, los negocios a título lucrativo susceptibles de ser inscritos no estarían protegidos bajo el paraguas del art. 34 LH.

Aunque esta disposición es clara respecto al tercero hipotecario de buena fe, existen figuras previstas en el Código Civil–como la del usucapiente–que para la Ley Hipotecaria también merecen una protección específica con el objeto de que puedan tener acceso al Registro. Tal es el caso del art. 36.1 LH que ofrece un útil instrumento jurídico para dirimir cualquier conflicto que se pudiera dar entre un usucapiente y un tercero hipotecario (art. 34 LH). Así mismo, en aparente conflicto nos encontramos frente al art. 1949 CC, cuyo precepto prevé como regla general que contra un título inscrito en el Registro no cabe la usucapión ordinaria contra tabulas sino en virtud de otro título igualmente inscrito.

Tradicionalmente esta tensión se solucionaba doctrinalmente por un importante sector manteniendo que el art. 1949 CC debía entenderse derogado por el art. 36 LH en virtud del principio lex posterior derogat priori ya que establecía una regulación novedosa y distinta en comparación con la originaria del Código Civil. Sin embargo, nótese, el art. 36 LH no exige que exista un título inscrito a favor del usucapiente–como así lo exige el art. 1949 CC–para que pueda operar la usucapión en contra del titular registral, y por tanto consideramos que en realidad no existe ningún solapamiento normativo pleno entre ambos preceptos (debiendo reinterpretarse ambos de forma que sean compatibles y complementarios).

Cuadro de disposiciones controvertidas

Sin embargo, a pesar del criterio mantenido en la reciente sentencia que declara totalmente derogado el art. 1949 CC, nos inclinamos doctrinalmente por preservar la vigencia del referido precepto ya que entendemos que podría dar solución a determinados supuestos de hecho concretos y distintos a los previstos en el art. 36 LH.